מיחזור משכנתא
הריבית במשק ירדה? מצבכם הפיננסי השתנה?
ריכזנו עבורכם את כל מה שרציתם לדעת על מיחזור משכנתא: למי זה מתאים, מתי משתלם למחזר ואיך עושים זאת.
מהו מיחזור הלוואת משכנתא?
מיחזור הלוואת משכנתא הוא תהליך בו הלוואת המשכנתא הישנה מסולקת ומוחלפת במשכנתא חדשה ,המציעה תנאים משופרים.
כיוון שהמשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, לעיתים חלים מאז שנלקחה שינויים משמעותיים ,הן בתנאי השוק והן בהיקף ההכנסות וההוצאות המשפחתיות.מדובר, למשל, בשינוי הריבית במשק, הולדת ילד,קבלת כספי ירושה ,קרן השתלמות או מענק, ועוד'.
גם החלטת בנק ישראל לבטל את המגבלה הנוגעת לחלק המשכנתא במסלול ריבית הפריים כך שיכול לכלול עד שני שליש במסלול ריבית משתנה, ובכלל זה מסלול ריבית הפריים, עשויה להשפיע על ההחלטה למחזר משכנתא.
באמצעות מיחזור הלוואת המשכנתא ניתן לשנות את היקף ההחזרים החודשיים כך שיתאימו בצורה מיטבית לצרכים הפיננסיים העדכניים שלכם. מיחזור כולל שינוי בהרכב מסלולי הלוואה, בתנאי ההלוואה, במשך ההלוואה ובגובה ההחזר החודשי.
מיחזור משכנתא - מתי כדאי?
לפני מיחזור משכנתא מומלץ לבחון את הכדאיות תוך התייחסות לנקודות הבאות: שינויים בפרמטרים כלכליים, כמו שינויים בריבית, בשער הדולר או במדד המחירים לצרכן. לרוב כאשר הריבית במשק יורדת באופן משמעותי יחסית לריבית בהלוואה הקיימת, כדאיות המיחזור עולה.
עלייה בהכנסות, למשל עלייה ברמת השכר או קבלת סכום כסף גדול, שמאפשרים לקצר את משך התשלומים. כך ניתן להקטין את סך התשלומים ולחסוך סכומים ניכרים.
ירידה בהכנסות המכבידה על התשלומים. מחזור משכנתא במצב זה יאפשר הקטנת התשלומים החודשיים במקביל להגדלת פריסתם.
היקף העמלות וההוצאות הנלוות למיחזור
מרכיב חשוב בבדיקת כדאיות המחזור רוצים למחזר את המשכנתא שלכם? אל תצפו לחיים קלים מצד הבנק! מי מאיתנו לא רוצה לחסוך עשרות ומאות מאות אלפי שקלים לאורך השנים…? הבעיה היא, החיים הקשים שהבנקים עושים ללקוחות ומביאים אותם לידי ייאוש ,על פניו מחזור משכנתא הינה פעולה פשוטה מאוד בין אם נבחר להישאר בבנק הנוכחי בו מתנהלת כיום הלוואת המשכנתא שלנו ובין אם נחליט לעבור בנק.
אם החלטנו למחזר את המשכנתא בבנק בו ההלוואה מתנהלת כיום, סביר להניח שנאלץ לבוא פעם אחת לבנק לחתום והסיפור נגמר, מקסימום לעשות ביטוח חדש לפי התקופות של המשכנתא החדשה.
אם החלטנו לעבור בנק, כלומר, לקחת משכנתא בבנק אחר התהליך מעט יותר מורכב, בדיוק כמו תהליך של לקיחת משכנתא חדשה פלוס מינוס. התהליך הוא: ביצוע שמאות על הנכס לטובת הבנק החדש.
הוצאת מכתב ״הסכמה לדרגה שנייה״ מהבנק הנוכחי (הבנק הנוכחי מחויב להביא מכתב זה תוך שלושה ימי עסקים לפי הוראות בנק ישראל).
הוצאת מכתב כוונות מהבנק הנוכחי – זהו מכתב המציין את היתרה המדויקת לחיסול המשכנתא ומתחייב שברגע שיעבור הבנק יסיר את השעבוד מהנכס.
ברגע שיש מכתב הסכמה מדרגה שנייה ומכתב כוונות, נקבל מהבנק שטרות משכנתא לטאבו על מנת לרשום שעבוד לטובת הבנק החדש.
מחזירים את השטרות החתומים לבנק ונגמר הסיפור. אנחנו לא צריכים להיות ״חכמים גדולים״בשביל לדעת שלבנק יש אינטרס,להרוויח כסף וכמה שיותר. בנק הוא מתווך ומוכר כסף ביחס לרמת הסיכון של הלקוח, הרי ברמת העסקה אין כמעט סיכון לבנק משום שאנו משעבדים לו את הנכס.
אז מה הבעיה…???!!!
המציאות שלבנק הנוכחי בו מתנהלת הלוואת המשכנתא שלנו, אין כל אינטרס שנמחזר את הלוואת המשכנתא והוא ירוויח פחות, מקשה מאוד על ההליך. בראש ובראשונה הבנק מערער את הביטחון שלנו ברמת הכדאיות במיחזור המשכנתא ומנסה על כן לערער לנו את הביטחון בנכונות ההחלטה למחזר…ראו הוזהרתם…
להלן חלק מנימוקי הבנק למה לא כדאי לנו למחזר:
לא כדאי לכם למחזר, יש לכם עמלת פירעון גבוהה...
יש לכם ריביות מעולות היום לא תקבלו טובות יותר...
כבר שילמתם את כל הריביות ועכשיו אתם משלמים את קרן ההלוואה
תביאו לנו הצעה מבנק אחר....
בבואנו למחזר את הלוואת המשכנתא, מלבד העובדה שמקשים עלינו את ההליך ומערערים לנו את הביטחון, במידה ולא נביא הצעה מבנק אחר, לעולם לא נקבל ריביות טובות בבנק הנוכחי ואת טופס מכתב כוונות מביאים באיחור של ימים ואפילו שבועות, את טופס הסכמה לדרגה שנייה נקבל רק אחרי שיוציאו לנו את הנשמה.
ואחרי שכבר קיבלנו את כל הניירת ושנייה לפני שאנחנו כבר עוברים בנק, פתאום נותנים לנו הצעה זהה לבנק האחר. תהליך של שבועיים, לוקח חודשים.
אז מה עושים?
ראשית עלינו להגיע לבנק במצב של ודאות. כלומר, לבדוק את פוטנציאל החיסכון ולהיות מוכנים לעבור מסלול מפרך מול הבנק אבל לא להישבר!
סדר פעולות מומלץ למחזור משכנתא
התקשרו למוקד של הבנק בו אתם מנהלים את המשכנתא ותבקשו דוח יתרה לסילוק ופירוט תשלומי משכנתא שנתיים אחורה. התייעצו עם איש מקצוע לגבי פוטנציאל החיסכון ,התמהיל הרצוי הריביות שניתן לקבל, פגישת ייעוץ הינה בעלות של מאות שקלים בודדים ורק במידה ויש פוטנציאל חיסכון. בפגישת הייעוץ יתאימו לכם את המסלול הרצוי לכם ולא לבנק!
מה עליכם להכין לפגישת הייעוץ?
הכינו תיק משכנתא מסודר הכולל בתוכו את המסמכים הבאים: ת.ז, ,תלושי שכר, או אישורי הכנסות מרואה חשבון (עצמאיים), תדפיסי חשבון בנק שלושה חודשים אחרונים, דוח ריכוז יתרות של העו״ש, נסח טאבו או אישור זכויות מהמינהל ואת הניירת שהבנק שלח לכם מסעיף 1.
תתאמו פגישה בבנק בו לא מתנהלת המשכנתא שלכם ותגישו את הניירת הרלוונטית עם התמהיל והריביות המבוקשות כפי שסוכם עם יועץ המשכנתאות.
ברגע שהבנק מבין שאתם מודעים לתמהיל הראוי ומודעים לעולם הריבית, תקבלו הצעה אטרקטיבית מהבנק.
לאחר קבלת האישור, תגישו לבנק בו מתנהלת המשכנתא בקשה למחזור משכנתא הציגו לו את האישור שקיבלתם בבנק האחר. חשוב מאוד, לא להראות פיזית את האישור, תגידו בע״פ. הבנק צריך להאמין לכם. אם הבנק בו קיימת המשכנתא אישר לכם את המחזור לפי רצונכם, תחתמו שם
ונגמר הסיפור
אם לא, תתחילו תהליך בבנק בו קיבלתם את ההצעה. תתאמו ״פתיחת תיק״ ותקבלו את כל המסמכים הרלוונטיים למחזור משכנתא.
חשוב מאוד, אתם תקבלו מהבנק אליו אתם רוצים להעביר את המשכנתא טופס ״הסכמה לדרגה שנייה״ אותו תצטרכו להחתים את הבנק בו נלקחה המשכנתא במקור. הם מחויבים להחזיר לכם את הטופס חתום תוך שלושה ימי עסקים, תציינו זאת. באותו המעמד תבקשו מכתב כוונות ״הסכמה לדרגה שנייה״ אותו תצטרכו להחתים את הבנק בו נלקחה המשכנתא במקור. הם מחויבים להחזיר לכם את הטופס חתום תוך שלושה ימי עסקים, תציינו זאת. באותו המעמד תבקשו מכתב כוונות.
לאחר קבלת מכתב הסכמה לדרגה שניה ומכתב כוונות, תיגשו להסדיר את הרישום של המשכנתא החדשה בטאבו/מנהל לטובת הבנק החדש.
תוך כדי התהליך תבצעו ביטוח חיים ומבנה למשכנתא, תחזירו את הניירת לבנק תוך יומיים שלושה הבנק החדש יעביר את הסכום המופיע במכתב הכוונות לבנק הנוכחי והתהליך יסתיים.
בהצלחה!