מהי גרירת משכנתא?
גרירת משכנתא היא פעולה הפוכה למחזור משכנתא. אם במחזור משכנתא אנחנו מעוניינים בלקיחת משכנתא חדשה לטובת חיסול המשכנתא הקיימת כאשר הבטוחה (הנכס המשועבד) היא אותה הבטוחה, גרירת משכנתא זו פעולה שאנחנו מעוניינים להישאר עם המשכנתא הנוכחית אך הבטוחה משתנה.

כלומר, נניח ואנחנו בהליך של מכירת נכס קיים ורכישת חדש, חושבים שיש לנו היום משכנתא מעולה, מסלולים ריביות מסיבה כזו או אחרת אנחנו לא מעוניינים שהיא תיסגר במעמד מכירת הנכס הקיים. אנחנו יכולים פשוט לבצע גרירה (פעולה טכנית של הבנק) לנכס החדש. או לחילופין, לבצעה שינוי בטוחה לכספי המשכנתא לאחר מכירת הנכס וגרירה לנכס החדש. 

ישנם שתי אפשרויות לגרור את המשכנתא.

אפשרות ראשונה לגרירת משכנתא היא כאשר כבר רכשתם בית חדש וטרם סיימתם למכור את הנכס הקיים.

מצב זה מאפשר לבנק בפעולה יחסית פשוטה לבצע מעבר של המשכנתא הקיימת ישירות לנכס החדש אותו רכשתם כנגד משכון נכס לבנק. 

האפשרות השנייה לגרירת משכנתא היא במצב בו עדיין לא רכשתם נכס חדש אבל כבר מכרתם (או בתהליך מכירה) את הדירה הקיימת. במצב זה אנחנו ניתן לבנק בטחונות בצורה של כסף ״חי / נזיל״ מכספי המכירה והם ישמשו בטחונות להלוואה קיימת במקום הנכס הקיים אותו אנו מוכרים. ברגע שתסתיים  הרכישה,הנכס הנרכש ישמש בטוחה להלוואה והכסף הנזיל ישתחרר.

 

ניתן גם לבצע הקפאה למשכנתא במצב זה כאשר הבטוחה היא כסף נזיל או לחילופין פשוט להמשיך לשלם את המשכנתא לפי המצב הקיים. במצב זה  הבנק ידרוש את סכום המשכנתא + 10% מגובה המשכנתא על מנת

למזער סיכון חשיפה לכך הקרן ההלוואה יכולה לעלות במצבים של פיגורים בתשלום, מדדים וכו

 

מתי נכון לגרור את המשכנתא 

גרירת משכנתא היא פעולה שנכון לבצע כאשר ההלוואה הקיימת נותנת לנו פתרון לצורך הקיים גם ברמה האסטרטגית וגם ברמת מחיר הכסף ז.א שתנאי המשכנתא אותנה אנו גוררים טובה יותר מהתנאים ששוררים בשוק כעת.

יש הבדל משמעותי בביצוע גרירת משכנתא כאשר אין לנו צורך להוסיף סכום נוסף ובין ביצוע גרירת משכנתא כאשר יש לנו צורך בסכום נוסף להלוואה קיימת.

 

במצב בו אנו מעוניינים לגרור את המשכנתא הקיימת ואין לנו צורך בהלוואה נוספת, שיקול הדעת פשוט יחסית. אם ההלוואה הקיימת באמת זולה מספיק ביחס למה שניתן לקבל היום וההחזר החודשי תואם את הצורך – נגרור את המשכנתא.

במצב בו אנו צריכים תוספת להלוואה הקיימת, אנחנו חייבים לבחון את התמהיל הכולל של סכום המשכנתא הכולל, כלומר, גם המשכנתא אותה אנו מעוניינים לגרור וגם התוספת ולוודא שאכן התמהיל אידיאלי והריביות בהתאם.

 

מה עלינו לבדוק במצב בו אנו זקוקים למשכנתא נוספת מעבר לגרירת המשכנתא הפוטנציאלית הנוכחית:

• כושר החזר רצוי על סכום ההלוואה הכוללת

• גובה המשכנתא הנוכחית אל מול התוספת הנדרשת

• האם ההלוואה הקיימת משרתת אותנו נאמנה כחלק מסכום הלוואה כולל

• במצב של גרירה + תוספת, מה הריביות וכמה זה מגביל (תקופת הלוואה) אותנו להלוואה הנוספת אותה נבקש.

חסרונות גרירת המשכנתא

החיסרון הגדול ביותר במצב שבו אנו מעוניינים לגרור את המשכנתא זו העובדה שבמידה ונזדקק לתוספת להלוואה הקיימת , אנחנו בידיים של הבנק וכושר המיקוח שלנו מול הבנק נפגע מאוד.

אז מה נכון לעשות? בין אם נחליט לגרור או לא, מומלץ להביא הצעה למשכנתא חדשה על הסכום הכולל מבנק מתחרה, הצעה נוספת תשפר את עמדת המיקוח שלנו מול הבנק. הרבה פעמים, ברגע שהבנק הנוכחי רואה הצעה נוספת הוא לבד ישפר את ההצעה שלו.

 

אישור עקרוני לגרירת משכנתא
גם לגרירת משכנתא אנו נדרשים להוציא אישור עקרוני. הבנק ירצה לדעת שווי הבטוחה לא נמוך מהקיים. מעבר לכך, אין  מגבלה נוספת.

 את קבלת האישור לגרירה מומלץ לבצע בפגישה מול הבנקאי ולהגיע עם אישור עקרוני לסכום המשכנתא הכולל מבנק מתחרה.

עלויות נלוות לגרירת משכנתא

עלות גרירת המשכנתא לא צריכה לעלות על כמה מאות שקלים ועד עלות של עמלת פתיחת תיק משכנתא שזה 0.25% מגובה ההלוואה וגם על זה כמובן שניתן לקבל הנחה. שימו לב, במצב בו אנו מפקידים כסף נזיל כבטוחה למשכנתא, ניתן

לקבל ריבית על הפיקדון.
מכתב כוונות לגרירת משכנתא
סכום הגרירה או סכום הפיקדון בתוספת 10% יהיו ביחס לסכום המצוין במכתב הכוונות של הבנק.שהוא בעצם מסמך משפטי שהבנק מנפיק ללווה שמעוניין לסגור את המשכנתא הקיימת (או לגרור). במסמך זה מצוין הסכום המדויק שיש להפקיד לטובת סילוק המשכנתא והסרת שעבוד הבנק מהנכס.  יש לציין כי המסמך מוגבל בזמן.

מסמכים שיש להציג לבנק לטובת גרירת משכנתא

• חוזה רכישת דירה חדשה במידה ויש

• נסח טאבו / אישור זכויות על הנכס הקיים והחדש (במידה וגבר נרכש)

• עו״ש 3 חודשים אחרונים + ריכוז יתרות והלוואות

• אישורי הכנסות

•  ת.ז + ספח פתוח של כלל הלווים

• חוזה מכר של נכס הקיים